MINGGUAN: Sejauhmana seriusnya trend pemaju perumahan membina rumah mewah dan sederhana mewah di seluruh negara?
S.M. Mohamed: Jika kita merujuk kepada data atau statistik pasaran perumahan pada masa ini, saya boleh katakan ia sudah pada tahap ‘menakutkan’. Harga rumah melambung pada paras yang mungkin kita tidak pernah fikir lima atau sepuluh tahun lalu. Keadaan ini cukup membimbangkan kerana ia memberi kesan bukan sahaja kepada rakyat berpendapatan rendah tetapi juga yang berpendapatan sederhana. Kita jangan lupa bahawa golongan ini mempunyai hak untuk memiliki rumah sendiri berdasarkan kemampuan kewangan mereka.
Kita boleh lihat sendiri bagaimana harga rumah meningkat kepada paras yang tinggi mencecah jutaan ringgit terutamanya di bandar-bandar utama sehingga golongan pertengahan sekalipun tidak mampu untuk memiliki rumah atau pangsapuri, apatah lagi golongan bawahan.
Kita lihat di Pulau Pinang misalnya, pada 2009, purata harga rumah mencecah sehingga RM540,000 iaitu lapan kali ganda purata pendapatan isi rumah. Di Kuala Lumpur pula purata harga rumah adalah RM390,000 iaitu enam kali purata pendapatan isi rumah. Angka-angka ini sangat menggerunkan, ia meningkat begitu mendadak dan saya tidak fikir ia akan berhenti selagi tindakan sewajarnya tidak diambil untuk mengekangnya.
Adakah pihak CAP menerima aduan orang ramai mengenai kebimbangan trend pembinaan rumah mewah ini? Mungkin ada kajian spesifik dibuat mengenainya?
S.M Mohamed: Ya, kita ada menerima rungutan daripada orang ramai mengenai perkara ini. Tetapi sebenarnya, rungutan mengenai harga rumah boleh boleh didengar di mana-mana. Ia seolah-olah menjadi satu fenomena baru. Kita pasti sudah biasa mendengar keluhan seseorang yang bimbang kerana masih tidak mempunyai rumah sendiri walaupun sudah berkeluarga. Sebab itu saya lebih gemar menggunakan istilah ‘menakutkan’ dalam soal harga rumah yang melambung secara mendadak.
Begitu juga tekanan yang dihadapi golongan berpendapatan rendah dan sederhana apabila memikirkan trend harga rumah yang terus meningkat secara mendadak sehingga mereka tidak bersedia walaupun untuk merancang membeli sebuah rumah.
Saya tertarik dengan kajian Institut Kajian Sosioekonomi dan Alam sekitar (SERI) yang mendedahkan banyak isu membabitkan trend pembinaan rumah mewah yang nampaknya semakin tidak terkawal. Antara hasil kajian tersebut adalah mengenai purata harga rumah di Pulau Pinang dan Lembah Klang yang sudah mencecah antara RM300,000 hingga RM500,000 pada 2009. Jumlah ini jauh berlipat kali ganda lebih tinggi berbanding purata pendapatan isi rumah.
Jika data dan statistik ini mahu dijadikan ukuran, bayangkan berapa harga rumah dalam tempoh 10 atau 20 tahun akan datang? Ketika itu berapa ramai golongan berpendapatan rendah dan sederhana mampu atau bersedia memiliki rumah pada kadar yang bersesuaian dengan pendapatan mereka.
Indeks harga rumah di Malaysia dalam tempoh 10 tahun lalu menunjukkan peningkatan yang sangat ketara. Apa sebenarnya mendorong peningkatan itu?
S.M Mohamed: Indeks itu bukan sahaja menunjukkan peningkatan tetapi ia sangat ketara. Seolah-olah ada sesuatu yang tidak kena. Biasanya, harga menjadi tinggi kerana bekalan tidak mencukupi untuk memenuhi permintaan. Tetapi berdasarkan data daripada Banci Perumahan dan Penduduk Malaysia, terdapat lebih banyak unit rumah berbanding jumlah isi rumah.
Pada tahun 2000 misalnya, jumlah kekosongan unit rumah yang tidak didiami atau diduduki di seluruh Malaysia ialah dalam lingkungan 15.6 peratus. Angkanya lebih tinggi di Melaka iaitu 24.5 peratus; Pulau Pinang, 23.5 peratus manakala Kuala Lumpur 15.9 peratus. Data itu juga menunjukkan, terdapat 67 peratus unit rumah terutamanya di kawasan bandar adalah kosong kerana ia baru disiapkan sama ada untuk dijual atau disewa.
Ini memberi gambaran bahawa ramai membeli hartanah semata-mata untuk pelaburan dan spekulasi pasaran yang akhirnya menyebabkan harga rumah melambung tinggi. Dalam erti kata lain, penawaran dan permintaan tidak lagi sepadan. Manipulasi ini menyebabkan ramai orang yang kurang berkemampuan akan menjadi mangsa. Sehingga ada yang terpaksa berhempas-pulas mencari wang walaupun hanya ingin membeli sebuah rumah.
Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan (REHDA) mendakwa harga tanah yang tinggi serta permintaan melambung dari pembeli luar menyebabkan harga rumah meningkat sedangkan insentif disediakan untuk membina rumah kos rendah dan sederhana. Komen anda?
S.M Mohamed: Secara umum, pendirian REHDA itu ada benarnya. Tetapi kita perlu ambil kira juga punca harga tanah boleh meningkat. Rakyat mahukan rumah yang mampu dimiliki tetapi isunya sekarang adalah pemaju membina rumah yang tidak mampu dibeli oleh mereka. Ini berlaku apabila pemaju lebih cenderung memenuhi permintaan pelabur dan spekulator yang membeli rumah untuk disewakan atau menaikkan harganya untuk mengaut keuntungan. Tidak hairanlah apabila golongan spekulator dan pelabur ini memiliki dua buah rumah atau lebih.
Kebiasaannya, pemaju memberi keutamaan dan menyimpan unit terbaik kepada pelabur atau spekulator yang membeli unit berganda sebelum projek siap atau dilancarkan. Bila sudah siap, pembeli biasa kemudiannya terpaksa beratur dan menerima saki-baki unit rumah atau membelinya daripada pelabur-pelabur tadi dengan harga yang lebih tinggi. Keadaan ini menunjukkan ketidakadilan terhadap pembeli rumah yang kurang berkemampuan. Pendek kata, kitaran pasaran tidak memihak kepada mereka.
Dalam isu ini juga, pemaju sanggup ke luar negara untuk memasarkan atau mempromosikan hartanah mereka kerana mereka boleh membuat untung memandangkan harga rumah di negara kita jauh lebih murah mengikut pasaran antarabangsa. Keadaan menjadi lebih rumit dengan pelaksanaan polisi kerajaan yang menggalakkan orang asing membeli rumah di Malaysia. Saya fikir program ini wajar diteliti semula kerana kita seolah-olah menidakkan hak orang tempatan untuk membeli rumah dengan kadar yang mereka mampu sedangkan orang asing mendapatkan aset pada harga yang murah berbanding di negara mereka sendiri.
Tidak seperti di Indonesia, Filipina dan Thailand, Malaysia merupakan salah satu negara di Asia Tenggara yang membenarkan orang asing memiliki hartanah. Walaupun program tersebut lebih berorientasikan pelancongan tetapi ia sebenarnya menyumbang kepada perlumbaan pemaju untuk mendirikan rumah-rumah mewah sehingga memberi kesan terhadap nilai pasaran. Dalam soal ini, kita wajar bersikap adil kepada rakyat tempatan dengan memberi keutamaan kepada pembinaan rumah-rumah mampu milik.
Bagaimana pula peranan institusi kewangan dalam isu ini?
S.M Mohamed: Sebenarnya, bank turut menyumbang kepada kenaikan harga rumah melalui pelbagai strategi pemasaran yang agresif. Mereka melonggarkan piawaian kredit dan sanggup memberi pembiayaan lebih 95 peratus daripada nilai hartanah. Pihak bank juga membuat penawaran yang berubah-ubah berbanding pinjaman tetap. Ini dibuat untuk mengurangkan ansuran awal dalam persekitaran kadar faedah yang rendah. Begitu juga dengan kaedah memanjangkan tempoh kepada 40 tahun sehingga melampaui hayat bekerja peminjam. Ia mungkin memberi keselesaan untuk peminjam melunaskan pinjaman tetapi tempoh yang lama ini sebenarnya akan memberi bebanan jangka panjang dengan mengambil kira risiko pasaran yang tidak dapat dijangka.
Begitu juga dengan cadangan menawarkan pinjaman dua generasi yang boleh menjangkau sehingga 70 tahun. Kaedah ini sebenarnya membawa lebih banyak kesan negatif apabila peminjam digalakkan membebani generasi masa depan dengan hutang mereka sendiri. Melalui kaedah pinjaman sedia ada, mereka yang kaya mampu membeli lebih daripada satu unit rumah manakala mereka yang hanya mampu membeli seunit rumah terpaksa melakukannya dengan memanjangkan tempoh pinjaman dengan kadar yang tidak munasabah. Ini sebenarnya menjadi antara pendorong kepada peningkatan harga rumah.
Dalam Bajet 2011, kerajaan mengumumkan bahawa pembeli rumah pertama kali layak mendapat pinjaman 100 peratus. Turut diumumkan pengurangan 50 peratus duti setem untuk rumah berharga RM350,000 atau kurang. Walaupun diskaun duti setem boleh membantu, ia sepatutnya dihadkan kepada hanya pembeli pertama untuk menangani kegiatan spekulasi.
Pemberian pinjaman 100 peratus sebenarnya diragui memandangkan ia menggalakkan pinjaman berisiko di pihak bank dan pembeli yang tidak bertanggungjawab mungkin mengelak daripada membuat gadaian sekiranya harga rumah jatuh atau mereka tidak mampu membuat bayaran balik pinjaman. Dalam hal ini, polisi meletakkan beberapa ekuiti kepada pembeli rumah adalah tindakan yang lebih wajar.
